Страсти по капремонту

Второго июля этого года областное Собрание депутатов приняло закон №701-41-ОЗ, реализация которого вскоре вызовет много жарких споров и дискуссий. Он называется «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области».

Этот закон касается всех, у кого в собственности есть жилье в многоквартирных домах (МКД), и в скором времени всем собственникам жилых помещений в МКД придется оплачивать еще одну квитанцию под названием «капитальный ремонт общего имущества».
Обычный гражданин-собственник квартиры может резонно спросить: «А с чего бы это вдруг я должен оплачивать еще одну услугу?» Давайте разберемся.
Во-первых, собственникам квартир следует осознать одну вещь: когда вы приобретаете в собственность квартиру, это не значит, что вы отвечаете только за нее. Вы также приобретаете в собственность общее имущество дома: крышу, подъезды, чердаки, подвалы и другое имущество, без которого невозможна эксплуатация МКД в целом. Ведь даже если вы живете на первом этаже, без крыши ваша квартира долго не простоит. Или без двери в подъезд, если квартира находится на пятом. Все это имущество, вплоть до последнего листа шифера, находится в общей собственности всех обладателей квартир в доме и разделу между ними не подлежит.
Естественно, за это имущество тоже нужно отвечать. Выбрав управляющую компанию, вы поручаете ей присматривать за данным имуществом и проводить его содержание и текущий ремонт. Но обязанность по капитальному ремонту все равно остается за тем, кому это жилье принадлежит.
Ранее проблема проведения капремонта была отдана на откуп собственникам. Естественно, лишь единичные дома смогли организоваться, и эти мероприятия осуществить. Ведь если в доме, к примеру, 80 собственников, очень трудно всех уговорить скинуться на ремонт. Кто-то не может платить, кто-то не хочет, кто-то опасается, что его деньги разворуют и т.д.
Теперь государство жестко взяло все под свой контроль. Отныне платить за капитальный ремонт будут все собственники. Эти деньги могут аккумулироваться на специальном счете и откладываться на ремонт конкретного МКД. У каждого дома будет свой определенный счет. Ежемесячные взносы, лежащие на счете, имеют целевой характер; их нельзя будет снимать и тратить по своему усмотрению. В случае продажи квартиры денежные средства, зачисленные на счет, не возвращаются, даже если собственник платил их несколько лет. Кроме того, к новому собственнику переходят обязанности не только по уплате данных платежей, но и по долгам предыдущего собственника.
Владельцем этого специального счета может быть не конкретное лицо, а лишь товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Одна важная деталь: в случае, если такие организации жильцами не созданы, отчисления на капремонт пойдут не на спецсчет, а на счет так называемого регионального оператора. Эта организация будет создана согласно постановлению Правительства Архангельской области, и за ее деятельность область будет нести ответственность. В связи с тем, что ТСЖ и ЖСК в нашем районе крайне немногочисленны, все платежи будут уходить, скорее всего, в Архангельск.
Жилищным кодексом установлено, что начало взимания платы за капремонт может возникнуть через четыре месяца после опубликования региональной программы по капремонту. Что это за программа? Какого размера будут платежи? Через какое время ремонт будет произведен? Как всегда, закон подробно прописывает, что за чем должно происходить. Муниципальные образования должны собрать сведения по всем МКД на их территории, передать в область, область должна разработать региональную программу по ремонту, которая включает все многоквартирные дома, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, плановый год проведения капитального ремонта и иные сведения. Региональная программа рассчитывается на 30 лет и в дальнейшем все капитальные ремонты идут в соответствии с ее графиком. Кроме того, на областном уровне устанавливается минимальный размер ежемесячной платы, создается региональный оператор и принимаются около десяти различных нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность оператора и порядок проведения капитального ремонта.
На практике все обстоит не так гладко. Не так давно на портале ЖКХ Архангельской области появилось сообщение с громким названием «О нарушении областного закона от 02 июля 2013 года №701-41-ОЗ». Министерство ТЭК и ЖКХ сообщило, что от большинства муниципальных образований области информация о многоквартирных домах либо не поступила, либо она некорректна. Таким образом, уже на самой ранней стадии идет сбой сроков реализации мероприятий по формированию региональной программы капремонта.
Конечно, закон важный, нужный, он предусматривает определенные гарантии сохранности денежных средств, перечисленных за капремонт. Установлено, что взносы собственников могут использоваться только для финансирования расходов на капремонт МКД, а использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается. Но в нем есть и моменты, которые никак не могут понравиться.
Во-первых, в законе есть оговорка, что средства фонда капитального ремонта могут использоваться не только для оплаты работ по капитальному ремонту, но и для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты этих работ, что само собой уже предполагает возможные злоупотребления и нарушения со стороны некоторых собственников, имеющих связи со строительными организациями. Более того, средства фонда капремонта могут быть использованы и для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами. И уж совсем замечательно для мошенников звучит норма о том, что если для проведения капремонта берется какой-либо кредит, то его можно взять под поручительство или гарантию, и расходы на эти услуги оплатить также со спецсчета. В итоге расходы на гарантии, проценты по кредитам и сами кредиты могут «съесть» значительную часть средств собственников, перечисленные за несколько лет в фонд капремонта.
Второе замечание касается нормы закона, регулирующей отношения, когда на капитальный ремонт региональным оператором израсходовано средств больше, чем находится в фонде капремонта. В таком случае собственники остаются «должны» оператору, и эту разницу оплачивают за счет последующих взносов. Не нужно быть академиком, чтобы предположить, что чиновники могут значительно завысить смету или включить в перечень дополнительные расходы, а жильцы, в итоге, будут несколько лет платить за совершенно ненужные работы.
Ну и уж совсем интересно закон говорит о дополнительном источнике финансирования ремонта. Региональному оператору разрешается «заимствовать» средства, поступившие от собственников одного МКД на обеспечение капремонта других домов, расположенных в границах одного района с последующим возвратом. Скорее всего, это задумано в случае, если собственники МКД будут иметь задолженность по взносам, что приведет к нехватке средств на ремонт. Учитывая, что тарифы на коммуналку постоянно растут, граждане теперь платят и за общедомовое потребление услуг, а многие - и не платят, кругом полно должников, профинансировать капремонт в срок сможет не каждый многоквартирный дом.
То есть, может получиться ситуация, когда подойдет срок ремонта исправно платящего взносы МКД в Шангалах, а денег на ремонт не будет, потому что они использованы региональным оператором на ремонт дома в Киземе, потому что в региональной программе он поставлен на капремонт раньше. Вполне вероятно, что такие ситуации будут скорее правилом, чем исключением. Следует помнить, что если в доме действует ТСЖ или ЖСК, региональный оператор не имеет права совершать операции по спецсчету, а средства собственников не могут быть никуда заимствованы.
Из всего вышеизложенного напрашиваются очень простые и даже банальные выводы.
Первое - лучше всего продать свою квартиру и построить индивидуальный дом. Как бы парадоксально это ни звучало, в многоквартирном доме собственности лучше не иметь. Ведь теперь, кроме того, что нужно платить за общедомовое потребление коммунальных ресурсов, суммы за которые иногда превышают оплату собственно квартиры, нужно отчислять деньги еще и за капитальный ремонт общего имущества. К тому же не факт, что если ты платишь за ремонт, то он в назначенный срок произойдет. Гораздо более логичным будет утверждение, что эти средства могут невероятным образом куда-то исчезнуть или быть потрачены на капремонт более старого соседского дома. В частном доме все просто: заботишься о жилье - дом в хорошем состоянии, не заботишься - дом упал. Да, никто не поможет, но и платить не надо. Тем более не надо расстраиваться, что накопленные за несколько лет средства кто-то украдет или они обесценятся.
И второй вывод. В случае, если строительство индивидуального дома не по карману, лучше всего создать товарищество собственников жилья и контролировать отчисления на капитальный ремонт на специальном счете. Эти деньги не уйдут региональному оператору, он не сможет израсходовать их на ремонт других, более старых домов. К тому же вы всегда можете спросить о состоянии счета у председателя ТСЖ, который живет не в Архангельске, а у вас за стенкой. И для того, чтобы узнать судьбу ежемесячных платежей, не придется ехать в город, а достаточно всего лишь зайти к соседу на чай.

Андрей Беляев