Капремонт: доходчиво о сложном

В обществе накопилось немало вопросов по взносам на капитальный ремонт многоквартирных домов. Тема актуальная, наболевшая и многим непонятная. Поэтому на прошлой неделе в ряде муниципальных образований нашего района по приглашению администрации МО с рабочей поездкой побывала заместитель министра ТЭК и ЖКХ Елена Викторовна ПЕТУХОВА. Целью визита была разъяснительная работа по вопросам программы капитального ремонта многоквартирных домов в Архангельской области. Встречи с населением прошли в Киземе, Октябрьском, Шангалах.

Для начала обратимся к истории: с чего начиналась нынешняя система капитального ремонта многоквартирных домов? Усилия, направленные на капитальный ремонт жилья в области, начались в 2006 году. До этого десятилетия никаких ремонтных работ не производилось, а их объемы накапливались.

В 2006 году был выделен первый федеральный транш, при котором не требовалось софинансирования собственников. Каждому муниципальному образованию достались пусть и небольшие деньги на проведение капитальных ремонтов. Благодаря федеральному фонду содействия реформированию ЖКХ за несколько последующих лет был выполнен большой комплекс работ. По оценке Министерства ТЭК и ЖКХ нашей области, с 2008 года на капитальный ремонт в регионе направлено 2,5 млрд. рублей, отремонтировано 2000 домов, это большие цифры. В 2007 году был принят 185-ФЗ, согласно которому собственники жилья к федеральному вложению должны были добавить 5% требуемых средств. Затем в силу вступили изменения в 185-ФЗ, и размер софинансирования составил не менее 15%.

В 2013 году вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, заработала новая система капитального ремонта. Согласно ей в каждом регионе должна быть разработана программа капремонта на 30 лет. Первоначально в программу вошли все многоквартирные дома территории региона, за исключением домов, где нет ни одной приватизированной квартиры, и зданий, признанных аварийными.

Жилищным кодексом определено, что в каждом регионе ДОЛЖЕН быть (не может, а должен) создан региональный оператор в форме некоммерческой организации. Такие региональные операторы созданы во всех субъекта РФ. Появился он и в нашем регионе – некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области». Учредителем Фонда является Правительство Архангельской области со всеми вытекающими последствиями. Нормативно-правовыми документами определен ответственный орган исполнительной власти - это министерство ТЭК и ЖКХ. Территориально региональный оператор находится в г. Архангельске на ул. Урицкого, д. 1. При этом в Жилищном кодексе прописано, что за действия и бездействие регионального оператора отвечает субъект, т.е. Правительство Архангельской области. Таким образом, министерство совместно с региональным оператором организует региональную систему капитального ремонта многоквартирных домов, а за сохранность денежных средств отвечает областной бюджет. На сегодня в Фонде работает 48 человек, по штатному расписанию должно быть 64. Пока не полностью укомплектован юридический отдел, не наступил период взыскания долгов, не полностью укомплектованы сметный отдел и отдел строительного контроля.

Система капремонта начала действовать, но реальных результатов мы с вами еще не видим, а вот квиточки на взнос за капитальный ремонт уже получили все. На первоначальном организационном этапе у регионального оператора возникло много трудностей. До сих пор уточняется количество многоквартирных домов в регионе. Первоначально отсутствовал их реестр с указанием полного адреса, не было единой базы собственников. Многие муниципалитеты не владели полной информацией о собственном муниципальном жилье. Сегодня региональный оператор сформировал почти 4 тысячи лицевых счетов.

Вопросов у собственников - а это не только физические лица, которые приватизировали или купили квартиру, это и юридические лица, и муниципальные образования - возникает очень много. Дозвониться до регионального оператора удается единицам, поэтому министерство рекомендует задавать вопросы по электронной почте, можно присылать обращения на почтовый адрес регионального оператора и использовать любые другие возможности связи. Работа идет большая, тяжелая, она еще, можно сказать, только начинается.

В ходе встреч с населением было поднято много самых распространенных вопросов, и Елена Викторовна доходчиво дала пояснения. Где копятся наши деньги? Самое основное, что должен знать каждый собственник: есть разные способы формирования накопления денег – это спецсчет и «общий котел».

Что такое «общий котел»?

Это общий счет, собственником которого является региональный оператор - Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области. В него попали и те, кто принял такое решение осознанно, и те (их большинство), за кого, в результате их инертности, решение приняло муниципальное образование.

Что такое спецсчет? Это счет, открытый в банке, собственником которого может быть ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Собственники сами открывают спецсчет, аккумулируют на нем деньги, проводят ремонтные работы, когда считают нужным, и расплачиваются за них.

Например, у вас четырехквартирный дом, вы все ремонты делаете сами и не хотите платить взносы на капремонт. Поясняем: не платить вообще вы не имеете права. Но если вы проводите и планируете проводить и дальше ремонты самостоятельно, вам лучше уйти из «общего котла» на спецсчет, а для этого - принять такое решение на общем собрании собственников. До 1 июля 2015 года можно было уйти из «общего котла» на льготных условиях, и 500 домов в области этим правом воспользовались. Сделать это можно и сейчас, только реализация вашего решения произойдет через два года. В этом нет ничего страшного: за два года средства накопятся, и, как только решение вступит в силу, региональный оператор переведет все накопленные деньги на спецсчет дома. Владельцем спецсчета можно выбрать и регионального оператора, и управляющую компанию – это право собственников.

Спецсчет дает возможность не ждать ремонта много лет, а по мере накопления средств на счету и при необходимости выполнять работы, собственники сами принимают такое решение. При этом возникает много вопросов: кто и как должен делать смету, как правильно выбрать компанию, которая будет заниматься ремонтом, как проконтролировать качество работ. Все эти риски собственники при переходе на спецсчет несут самостоятельно.

Не всем собственникам это под силу, поэтому в будущем у них будет возможность обратиться к региональному оператору, у которого есть специалисты, но произойдет это не раньше, чем через полтора-два года.

А вот взыскивать долги с должников, если дом на спецсчете, придется одному из собственников. Но последние изменения в Жилищный кодекс предлагают и другой вариант: в случае непоступления денежных средств в полном объеме на спецсчет, за дело берется государственная жилищная инспекция, которая делает предупреждение в адрес собственников. Если собственники в течение 5 месяцев не оплатят не менее 50% от начислений, спецсчет ликвидируется в месячный срок, собственникам направляется уведомление, и дом переводится в «общий котел». При этом наступает право регионального оператора взыскать задолженность сразу за весь период.

Что делать, если нам необходимы срочные работы, а ремонт запланирован на 2032 год?

Выход есть – принимать решение на общем собрании о дополнительном взносе, проводить работы, оплачивать их, и отдавать документы на зачет региональному оператору.

На июньской сессии Архангельского областного Собрания депутатов были внесены изменения в областной закон, где прописаны схемы проведения зачетов: какие документы, с кем и как согласовывать. На первой осенней сессии эти изменения должны быть утверждены, и закон вступит в силу.

Схема проведения зачетом непростая: для этого надо сначала провести работы, их оплатить, а потом уже документы направить региональному оператору на зачет, чтобы вам снизили ежемесячные взносы с одного квадратного метра.

Какие функции выполняет региональный оператор?

Региональный оператор не только выставляет счета, аккумулирует денежные средства и оплачивает выполненные работы. На сегодня сотрудники Фонда ведут весь комплекс работ, начиная с обследования дома, подготовки сметной документации, выбора подрядчика, заключения договора, осуществляют строительный контроль за производством работ, инициируют все вопросы по приемке домов после капитального ремонта и подтверждению объемов работ и, соответственно, потом оплачивают выполненные работы. После выполнения работ их качество контролируется Фондом в течение не менее пяти лет.

Выбор подрядчика делается обязательно на конкурсной основе. Это определено Постановлением Правительства Архангельской области. В основу лег порядок отбора, который применялся при реализации 185-ФЗ. Порядок, разработанный на территории Архангельской области, признан одним из лучших в России, он позволяет контролировать все этапы производства работ.

Мы сейчас направляем взносы на капитальный ремонт, а их направят на отбор специалистов, их зарплату, или деньги уйдут в другой район?

- Жилищный кодекс говорит четко: ни одной копейки со взноса населения на работу регионального оператора направить нельзя. Все деньги на содержание оператора предусмотрены в областном бюджете. Зарплата, налоги, оплата всех расходов регионального оператора – это расходы областного бюджета, взносы они не задевают. И контроль за этим ведется строгий.

Счета открыты на каждый муниципальный район и, в соответствии с областным законом, деньги, собранные на территории одного района, не могут уйти в другой. Под эти суммы формируется программа, определяются сроки ремонта именно на эти деньги. Общий котел – это использование денежных средств непосредственно на программу. Например, накоплено 3-5 млн. рублей на весь район, формируется программа на год на ремонт 3-5 домов, на эти дома распределяется сумма, потом учет ведется в разрезе каждого дома.

Почему мы платим деньги в Санкт-Петербург?

Региональный оператор, в соответствии с ЖК, на конкурсе проводил отбор банков, в которых он бы размещал свои счета. Конкуренция была достаточно жесткой. По результатам отбора победителем стал Газпромбанк, головной офис у которого находится в Санкт-Петребурге, поэтому на квиточках вы видите эти реквизиты. Начиная со второй квитанции, видите адрес отделения, который находится в Архангельске.

Почему квитанции приходят позже срока, и в них постоянно идет сумма задолженности, хотя суммы проплачены?

Такая ситуация была. Пока не разработано готового компьютерного программного продукта для расчета на капитальный ремонт. Купленная программа дала сбой, началась проблема с формированием квитанций, но по фактическим оплатам никакой потери данных не произошло. В результате выпуск квитанций сбился практически на полтора месяца. Последнюю квитанцию за июнь жители района должны были получить вовремя. На Почту России региональным оператором они были отданы в установленный срок - 4 июля. Кроме того, возникли проблемы с формированием реестра. На сегодня все реестры сформированы, все суммы распределены, все денежные средства учтены в последней квитанции. По спецсчетам в квитанциях еще может фигурировать сумма долга, эта проблема будет урегулирована в течение двух месяцев.

Почему на нашу квартиру приходит несколько квитанций?

- Квитанции приходят на каждого собственника квартиры. Если у вас три собственника, то три квитанции и придет. В соответствии с законодательством, региональный оператор не имеет права объединять лицевые счета. Для этого требуется ваше заявление об объединении лицевых счетов. Их можно направлять по электронной почте, указанной на квитанции, или по адресу регионального оператора.

В какой срок Фонд должен внести изменения в данные, если изменился собственник?

58-ФЗ определен срок ответа на обращения граждан - не более одного месяца.

Каким образом региональный оператор планирует работать с должниками?

Пока не налажен плановый выпуск квитанций, речи о взысканиях не ведется. Но, начиная с августа (к этому времени работа по выпуску квитанций будет отлажена), региональный оператор будет выбирать максимальных должников. Будут рассылаться предупреждения, затем - иски в суд.

Как быть с теми, кто ни разу не платил? Ведь на оборотной стороне первой квитанции был договор. Если люди не платили, значит ли, что они не согласились с условиями договора?

Это не так. Договор публичный, и взыскание произойдет просто с учетом накопленного долга. Кроме того, с августа будут начисляться штрафы и пени. Платить все равно придется, только потом всю сумму сразу и еще со штрафами. Это будет накладно для вашего бюджета. А вот куда и как платить – у вас есть право выбора.

Когда вы приватизируете или покупаете квартиру в собственность, обязательно поинтересуйтесь, нет ли по этой квартире долгов за капитальный ремонт. Обязательства по уплате взносов в полном объеме возникнут у нового собственника, со старого никто долги взыскивать не будет. Это определено жилищным кодексом, и это особенность взносов на капитальный ремонт, такого нет ни по одним платежам.

Обратная ситуация: собственник платил взносы определенный период, деньги аккумулировались, пришел новый собственник, и дом попал в перечень аварийного жилья. Региональный оператор будет обязан дом исключить из программы и вернуть все денежные средства. Так вот, денежные средства будут перечислены новому собственнику, старый собственник претендовать на эти деньги не сможет. Это определено в Жилищном кодексе.

Почему платежи в Архангельской области выше, чем например в Санкт-Петербурге?

В Санкт-Петербурге взнос с одного квадратного метра чуть больше 2 рублей, в Архангельской области 6 рублей с копейками, он принят в размере федерального стандарта, который действовал на тот момент. А, например, в Москве - 15 руб. с кв.м. Санкт-Петербург просто может себе позволить из своего бюджета докладывать на капитальный ремонт.

Если Управляющая компания обанкротится, пропадут ли денежки со спецсчета?

Эти деньги никуда не денутся. В жилищном кодексе четко говорится: «в конкурсную массу спецсчет не попадает». Жилищный кодекс защищает счет, на котором хранятся взносы на капитальный ремонт, и по решению собственников он прейдет либо в новую управляющую компанию, либо к региональному оператору.

В нашем договоре с банком на спецсчет есть такой пункт: «банк без уведомления и согласия клиента может списать денежные средства по решению суда».

Требования к спецсчетам особенные, в основном они касаются банков. Ни на какие другие цели банк не имеет права деньги переводить. Это определено Жилищным кодексом, а значит, такого пункта в договоре быть не может. Информацию о банке, который навязывает подобный пункт договора, надо сообщать в министерство.

С 29 июня 2015 года в Жилищный кодекс внесены большие изменения. В результате Правительством Архангельской области также принят ряд нормативных актов.

Теперь в программу капремонта должны быть внесены дома блокированной застройки, имеющие 3 и более квартир.

Последние Изменения в Жилищный кодекс говорят о том, что и дома, где имеется один собственник – муниципальное образование – тоже должны быть включены в программу.

В основном, это дома 3-4 квартирные блокированной застройки.

Также внесено изменение по новостройкам. У собственников новых квартир возникает резонный вопрос – почему мы с первого дня ввода в эксплуатацию должны платить за кап. ремонт? Теперь субъект имеет право установить срок «каникул» по новым домам, этот период может составлять не более 5 лет. В области это решение еще не принято.

По всем домам, которые будут дополнительно включены в программу, алгоритм действий тот же самый: это четыре месяца для принятия решения, где и как будут аккумулироваться средства. Если собственники сами это решение не примут, за месяц до завершения срока начинается обязанность муниципалитета, а с 1 января - обязанность муниципального района (кроме Октябрьского). И через шесть месяцев после внесения изменений в программу наступит обязанность собственников по уплате взносов на капитальный ремонт.

Есть сегодня и вопросы, ответ на которые пока не дан: например, исключение из Программы капремонта домов, которые имеют износ выше 70%. Сегодня в такой перечень со всей области попадают всего лишь 38 домов. Сложность в том, чтобы определить такую категорию, необходимо обязательное заключение специализированной организации. По сути, эти дома дешевле снести, чем ремонтировать. Как правило, собственником таких домов является муниципалитет, а значит, это большая дополнительная нагрузка на бюджет. Жилищный кодекс говорит о том, что такие дома можно исключить из Программы, вопрос на Правительстве рассматривался, но пока отложен.